Si dice spesso che nel nostro Paese abbiamo tante case, ma le "case vuote" o non utilizzate come residenza principale rappresentano un fenomeno significativo, legato a diversi fattori socio-economici. Per case vuote ci si riferisce a immobili residenziali non occupati, che possono risultare per vari motivi inabitati e inutilizzati, perché non più rispondenti alle necessità di persone e famiglie. Tali cause sono riscontrabili in edifici ormai obsoleti, difficilmente accessibili e difficili da recuperare o gravati da contese di tipo familiare e ereditario. Nell’eterogeneità di questo fenomeno si trovano situazioni più critiche (elevate percentuali di case non stabilmente utilizzate) nelle zone marginali interne appenniniche, al Sud e nelle località turistiche (dove l’utilizzo avviene per periodi limitati). Cambiano anche le necessità familiari, i nuovi modi di abitare sono inevitabilmente connessi a nuove “fisiche” delle persone (nuove tecnologie, spazi per il lavoro, l’attività sportiva, mini-famiglie).

La presenza di tante case in posizioni non desiderate è determinata dal nuovo paradigma dell’abitare, del lavoro, della socialità: la tendenza abitativa e lavorativa oggi si configura in prossimità dei centri urbani, ove spesso il costo dell’affitto è eccessivo e non accessibile alle giovani coppie, che di contro richiedono una vita sempre meno isolata, contrariamente a quanto portato dall'edificazione diffusa. A tutto ciò si aggiunge la sempre più complessa riqualificazione delle case esistenti; se presenti in un luogo strategicamente non richiesto chi si prende l’incarico economico di sistemarle? Chi andrà a viverci? Tali dinamiche sono state negli anni sempre più ostacolate da diverse crisi economiche che hanno “fossilizzato” temporaneamente il mercato immobiliare di alcune zone e hanno aumentato i costi per la ristrutturazione. Alcune abitazioni necessitano di lavori rilevanti, che i proprietari non sono in grado o disposti a effettuare e che dissuadono potenziali acquirenti o affittuari. In alcune zone, ci sono stati eccessi nella costruzione di nuovi edifici, portando a un surplus di abitazioni rispetto alla domanda effettiva, specialmente in aree in declino demografico.

Le case vuote dipendono anche dall'insicurezza degli affitti e del possesso degli immobili locati, cioè dal timore di affittare la propria abitazione a inquilini morosi, senza riuscire a riaverne la disponibilità in tempi brevi e certi. In Italia, è comune che le case vengano ereditate da più membri di una famiglia e questo può portare a situazioni in cui una proprietà viene lasciata vuota per lungo tempo, in attesa di decisioni sulla vendita o sull'uso. Va ricordato inoltre che più il tempo passa più le situazioni si complicano, i costi di intervento aumentano in un circolo vizioso e perverso, che sfocia talvolta nell’inerzia e nell’abbandono.

Proprio per queste condizioni precarie dell’abitare ad oggi sta aumentando la tendenza all'affitto (classico e breve) a discapito della casa in proprietà che ha caratterizzato l’Italia e gli italiani per anni. Di fatto oggi la casa in proprietà nella sua materialità viene percepita come un vincolo fisico al nuovo paradigma dell’abitare e del lavoro, sempre più itinerante e dinamico. Se da un lato la casa non rappresenta più, rispetto ad una volta, quel punto di stabilità e indipendenza (basta pensare a tutte le persone che per necessità condividono uno stesso affitto con altre famiglie) dall’altra diventa in molti casi spazio multifunzionale, dove si dorme, si mangia, si beve, si studia, si lavora.

La pandemia Covid-19 ha ben messo in evidenza questi aspetti, lo smart working reso necessario in quel periodo (ma poi integrato in molti paesi come nuova declinazione del lavoro) ha richiesto inevitabilmente la predisposizione di spazi e servizi specifici all'interno dell’abitazione stessa, rendendo tutto ciò difficile da gestire, soprattutto per chi ha un affitto condiviso.

I fenomeni descritti hanno complessivamente portato ad avere nel territorio nazionale quasi 10 milioni di case inabitate (esattamente 9.582.000 secondo il dato ISTAT al 2021), e questo si manifesta anche come problematicità inevitabilmente connessa ai temi del consumo di suolo e della rigenerazione urbana ed edilizia: avere sul territorio un numero così ampio di immobili inutilizzati di cui nessuno vuole prendersi carico ci pone domande su come possiamo rigenerare questi spazi, e soprattutto su chi lo farà.

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