La giurisprudenza di legittimità, con una recente pronuncia (sentenza n. 28918 del 2/11/2025), torna a interrogarsi sul rapporto tra l’autonomia negoziale privata, che costituisce il fondamento del diritto di prelazione del conduttore, e la funzione pubblicistica che connota la liquidazione concorsuale.

L’occasione processuale riguarda la domanda di riconoscimento del diritto di prelazione avanzata in relazione a un complesso immobiliare concesso in locazione dal curatore fallimentare e successivamente aggiudicato, a seguito di procedura competitiva, a un terzo. La questione centrale concerne l’ambito applicativo dell’art. 38 della legge n. 392/1978, che riconosce al conduttore di immobile ad uso diverso dall’abitativo un diritto di prelazione in caso di alienazione volontaria del bene.

L’interrogativo è se tale diritto possa operare anche in presenza di una vendita coattiva — in particolare, di una vendita fallimentare ai sensi dell’art. 107 della legge fallimentare — nel caso in cui l’immobile sia stato locato dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento, con l’autorizzazione del comitato dei creditori.

La Corte premette che non esiste un’incompatibilità ontologica tra il diritto di prelazione e la vendita coattiva, richiamando diverse ipotesi in cui l’ordinamento riconosce la compatibilità del diritto di prelazione con forme di alienazione non integralmente volontarie (ad esempio, in materia di beni culturali, quote sociali e rapporti di lavoro). Tuttavia, tale compatibilità deve trovare fondamento in una fonte normativa o convenzionale specifica. La prelazione legale del conduttore presuppone un trasferimento volontario e, pertanto, non può operare automaticamente quando la disponibilità del bene è sottratta alla volontà del proprietario.

In altri termini, la natura coattiva della liquidazione concorsuale esclude che il diritto di prelazione possa sorgere ex lege, poiché l’attività del curatore è diretta non a disporre del bene in quanto titolare di un diritto soggettivo, ma ad amministrarlo nell’interesse dei creditori.
Ne discende la distinzione tra:
a) la locazione preesistente alla dichiarazione di fallimento, nella quale il curatore subentra ai sensi dell’art. 80 della legge fallimentare, con conservazione delle garanzie previste dalla legge n. 392/1978; e
b) la locazione stipulata dal curatore dopo l’apertura della procedura, che ha natura meramente gestoria, strumentale alla liquidazione dell’attivo, e non è assistita dal diritto di prelazione legale.

La Corte precisa che solo una clausola di prelazione di natura convenzionale, espressamente pattuita nel contratto e autorizzata dagli organi della procedura, può vincolare la successiva vendita. In assenza di tale clausola, il conduttore non è titolare di alcun diritto di preferenza rispetto all’aggiudicatario, neppure a parità di prezzo.

La pronuncia chiarisce che la stipula, da parte del curatore, di un contratto di locazione autorizzato ai sensi delle norme processuali e concorsuali, non comporta automaticamente il riconoscimento della prelazione legale prevista dall’art. 38 della legge n. 392/1978. Tale diritto può sussistere soltanto se convenzionalmente previsto e previamente autorizzato dagli organi della procedura, trattandosi di atto di natura straordinaria.
Pur escludendo l’applicabilità diretta dell’art. 38, la decisione riconosce la compatibilità teorica tra diritto di prelazione e vendita coattiva, a condizione che la prelazione trovi fondamento nella volontà negoziale e non incida sulla funzione liquidatoria del procedimento.

L’orientamento espresso si colloca nel solco di una giurisprudenza ormai consolidata, volta a bilanciare la tutela dell’impresa conduttrice con la prevalenza degli interessi del ceto creditorio. Il diritto di prelazione, istituto di matrice civilistica e volontaria, non può sopravvivere autonomamente all’interno della procedura concorsuale, se non come effetto di un atto autorizzato e coerente con le finalità liquidatorie. In questa prospettiva, viene ribadito un principio di carattere generale: nella gestione dei beni soggetti a vincoli pubblicistici, l’autonomia privata cede il passo alla funzione amministrativa del curatore, il quale agisce iure gestorio e non iure proprio.

Sul piano civilistico, la decisione conferma la distinzione tra atti di autonomia dispositiva e atti di gestione processuale del patrimonio, evidenziando come solo i primi possano produrre effetti di prelazione legale.

In definitiva, la pronuncia rappresenta un’ulteriore conferma della tensione permanente tra volontà negoziale e interesse collettivo nella disciplina del diritto di proprietà, ricollocando la prelazione del conduttore nel suo ambito naturale: quello dell’autonomia privata libera, e non della coattività concorsuale.