Il 7 maggio 2025 la Corte di cassazione ha ribadito, con due sentenze gemelle (n. 12076 e n. 12079), che il regime della cedolare secca si applica anche ai contratti di locazione abitativa stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Una decisione che, più che giuridica, assume oggi un sapore culturale e politico: è la riaffermazione del primato del diritto sulla prassi amministrativa. Ed è anche un segnale, per certi versi epocale, della crescente distanza tra la giurisprudenza di legittimità e le circolari dell’Agenzia delle entrate.

Non siamo davanti a un fulmine a ciel sereno. La Cassazione aveva già inaugurato questo filone con la sentenza n. 12395 del 2024, in cui aveva stabilito che la qualità del conduttore – persona fisica, impresa, professionista – è irrilevante ai fini dell’applicazione della cedolare secca, purché si tratti comunque di una locazione a uso abitativo. Ma allora – disse il Ministro dell’economia in risposta a un’interrogazione parlamentare il 26 marzo scorso – si trattava di una pronuncia “isolata”. Oggi, con la nuova conferma di maggio, la “voce solitaria” della Corte è diventata un indirizzo interpretativo consolidato.

Il Parlamento prende atto del cambio di scenario. Con un’interrogazione a risposta scritta, presentata dai deputati Fenu, Raffa e Gubitosa (M5s), il tema viene nuovamente posto al centro del dibattito politico-istituzionale. Gli interroganti chiedono al Governo se non sia giunto il momento – alla luce del reiterato orientamento della Suprema corte – di impartire direttive all’Agenzia delle entrate affinché gli uffici territoriali si conformino, cessando di sostenere un’interpretazione ormai superata e pregiudizievole per contribuenti e Stato.

La questione ruota attorno all’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, che ha introdotto la cedolare secca quale regime opzionale di tassazione sostitutiva per le locazioni a uso abitativo. Nulla, nella norma, vieta la stipula del contratto con un conduttore “professionale”, purché l’immobile locato conservi la destinazione abitativa.

In assenza di una distinzione espressamente formulata dal legislatore, l’interpretazione dovrebbe mantenersi aderente al dato testuale e alla coerenza del sistema. E se la legge non distingue, non può l’amministrazione distinguere per proprio conto, a pena di sovvertimento della gerarchia delle fonti.

La posizione dell’Agenzia delle entrate, consolidatasi con la circolare n. 26/E del 2011, ha però tenuto per oltre un decennio, imponendo ai locatori una più onerosa tassazione ordinaria qualora il conduttore fosse un’impresa o un professionista. Una prassi che ha prodotto centinaia di contenziosi, oggi destinati a concludersi con la soccombenza dell’amministrazione finanziaria. Il rischio – come osservano gli interroganti – non è solo quello di una giustizia fiscale diseguale, ma anche quello di un impatto negativo sul gettito, a causa degli inevitabili rimborsi e delle spese legali a carico dello Stato.

La cedolare secca non è un privilegio, ma uno strumento di semplificazione e razionalizzazione fiscale. Negarla in presenza di contratti perfettamente in linea con la funzione abitativa significa penalizzare i contribuenti, ostacolare la locazione regolare e, paradossalmente, favorire l’opacità.

In un contesto economico difficile – con inflazione, incertezze finanziarie e domanda abitativa sempre più flessibile – l’apertura della Cassazione suona come un invito alla realtà: il locatore ha diritto a un regime fiscale semplificato, indipendentemente da chi sia il suo inquilino, purché lo scopo dell’accordo sia la messa a disposizione di un’abitazione. Se il diritto riconosce questa evidenza, l’amministrazione non può più far finta di niente.
diritto.

In un tempo in cui la certezza del diritto dovrebbe costituire presidio di legalità e incentivo alla leale collaborazione tra contribuente e Stato, continuare a ignorare l’indirizzo della Cassazione rischia non solo di alimentare il contenzioso, ma di minare il principio di buon andamento della pubblica amministrazione. Il tempo delle eccezioni è finito. Ora si torni alla norma.