Le seconde case spingono il mercato immobiliare verso nuovi massimi. Secondo il rapporto di Patrigest e Santandrea, tra il 2016 e il 2025 le compravendite di abitazioni superiori al milione di euro sono aumentate del 103 per cento. Nel 2025 sono state quasi seimila e, nel 75 per cento dei casi, hanno riguardato immobili diversi dall’abitazione principale.

Il dato – è bene avvertire - appartiene al segmento di pregio e non può essere esteso automaticamente all’intero mercato. Rivela tuttavia una tendenza significativa: famiglie e investitori continuano a considerare la seconda casa una riserva di valore, uno strumento di diversificazione e una forma di protezione del patrimonio. In un contesto segnato da volatilità finanziaria e incertezza economica, l’immobile conserva quindi la capacità di attirare risparmio già prodotto e già tassato.

In presenza di ciò, si può affermare che il mercato investe nella seconda casa, mentre lo Stato la tratta come una colpa. Infatti, se rimane vuota, il proprietario viene accusato di sottrarre un’abitazione alla collettività. Qualora invece venga affittata per periodi lunghi, deve affrontare il rischio della morosità e tempi giudiziari incompatibili con una tutela effettiva. Nel caso, poi, in cui viene destinata agli affitti brevi, arrivano aliquote maggiorate, codici identificativi, obblighi amministrativi e presunzioni d’impresa.

I dati del Caf Acli sulle dichiarazioni presentate nel 2026 mostrano le conseguenze di questa offensiva. Soltanto il 9,6 per cento dei contribuenti che dichiarano proventi da locazioni fino a trenta giorni ha destinato a tale attività due o più abitazioni. La quota è diminuita dell’1,7 per cento rispetto all’anno precedente. Nello stesso tempo è cresciuta del 3,5 per cento la percentuale di chi affianca all’affitto breve di un solo appartamento uno o più contratti di durata maggiore. Il cambiamento coincide con l’aumento, introdotto dal 2024, della cedolare secca dal 21 al 26 per cento sui proventi derivanti dalla seconda abitazione destinata alle locazioni brevi.

Non viene tassato maggiormente un reddito perché più elevato. È piuttosto punito un particolare utilizzo della proprietà. Lo Stato non si limita a prelevare: pretende di stabilire quale contratto sia preferibile e quale uso del bene debba diventare meno conveniente.

Ludwig von Mises ha spiegato in modo chiaro e appropriato che gli obiettivi fiscali e quelli non fiscali della tassazione procedono in direzioni opposte: più un’imposta riesce a scoraggiare l’attività colpita, più restringe la base imponibile dalla quale dovrebbe ricavare gettito. «Più le imposte aumentano», ha scritto, «più esse minano l’economia di mercato e, in concomitanza, il sistema stesso di imposizione». Oltre un certo limite, il tributo assume un «carattere autodistruttivo».

È precisamente ciò che sta accadendo. L’aliquota cresce, i proprietari cambiano contratto, riducono il numero degli immobili destinati allo short term o rinunciano del tutto. Il fisco ottiene il risultato politico di deviare le scelte individuali, ma consuma la materia imponibile che pretendeva di ampliare.

Per il periodo d’imposta 2024, l’aumento della cedolare avrebbe prodotto appena 17 milioni di euro di maggiori entrate, coinvolgendo meno di 40mila locatori. Una cifra irrilevante nel bilancio pubblico, e nondimeno sufficiente a modificare migliaia di decisioni economiche. Se la ritirata proseguirà, anche quel modesto gettito tenderà a ridursi. Il potere pubblico ragiona come se il contribuente fosse immobile. Aumenta l’aliquota e applica la nuova percentuale ai redditi precedenti, supponendo che investimenti e comportamenti restino identici.

Ma gli individui agiscono. Confrontano costi e benefici, anticipano gli effetti delle norme e cercano alternative meno penalizzate. Alcuni proprietari si orientano così verso contratti transitori, locazioni a studenti o canoni concordati. Non necessariamente perché tali formule corrispondano meglio alla domanda, bensì perché il fisco ne ha alterato artificialmente la convenienza.

Non è più il mercato a selezionare il contratto: è lo Stato a pilotarlo attraverso aliquote differenziate. Alla tassazione si aggiunge la burocrazia: Codice identificativo nazionale, comunicazioni di pubblica sicurezza, dispositivi obbligatori e possibili maggiorazioni della Tari. Dal 2026, inoltre, la soglia oltre la quale opera la presunzione di attività imprenditoriale è stata ridotta da quattro a due appartamenti. Chi ne destina tre agli affitti brevi rischia quindi di essere trattato come un’impresa e obbligato ad aprire la partita Iva.

È una finzione normativa al servizio del controllo. Possedere tre abitazioni non crea automaticamente un’organizzazione aziendale. Tuttavia, la realtà economica viene sostituita da una presunzione, perché questa amplia il potere dell’amministrazione. L’accostamento tra i due fenomeni è illuminante. Le seconde case trascinano le compravendite di pregio perché gli individui continuano a riconoscere valore alla proprietà. Gli affitti brevi arretrano perché l’amministrazione pubblica rende più costoso e rischioso il suo impiego produttivo. Lo Stato sembra preferire la casa chiusa alla casa messa a reddito. La prima paga l’Imu e non disturba. La seconda genera offerta, servizi, concorrenza e reddito, e proprio per questo viene sottoposta a vincoli crescenti.

La soluzione non consiste in una nuova aliquota o in un diverso compromesso burocratico. Occorre riconoscere che la casa appartiene al proprietario. Chi l’ha acquistata deve poter decidere se abitarla, venderla, lasciarla vuota oppure affittarla per tre giorni, diciotto mesi o quattro anni. Servono una cedolare unica e bassa, l’abolizione dell’Imu sugli immobili locati, l’eliminazione delle presunzioni automatiche d’impresa e una drastica riduzione degli adempimenti.

Il Governo dovrebbe garantire il rispetto dei contratti, la restituzione rapida dell’immobile e la repressione delle frodi. Non dovrebbe scegliere al posto del proprietario. Il mercato investe, conserva e valorizza. Lo Stato tassa, sospetta e indirizza. Quando celebra la ritirata dei proprietari come un successo, non sta risolvendo il problema della casa: sta soltanto rendendo più costosa la libertà.