Nel dibattito italiano sulla casa non servono più ipotesi o anticipazioni: le misure ci sono già. Non sotto forma di un controllo diretto dei canoni, ma come una stratificazione di vincoli, presunzioni e adempimenti che stanno cambiando in profondità il mercato degli affitti brevi.

L’aggiornamento più recente arriva dalla Manovra 2026: il limite oltre il quale scatta la presunzione d’impresa viene abbassato da cinque a tre immobili; oltre questa soglia, il proprietario è obbligato ad aprire la partita Iva, iscriversi alla gestione previdenziale e sottostare a un regime amministrativo pensato per attività professionali.

A ciò si aggiungono l’obbligo generalizzato del Codice identificativo nazionale (Cin), le procedure tramite Suap, i tempi di attesa, le sanzioni fino a 8.000 euro, le incompatibilità con il lavoro dipendente — soprattutto nel pubblico — e una fiscalità che, pur mantenendo formalmente la cedolare secca al 21% fino a due immobili e al 26% dal terzo, viene ormai inserita in un contesto apertamente “professionalizzante”. Il messaggio è chiaro: la locazione breve non è più una scelta patrimoniale, è un’attività da scoraggiare o ricondurre entro binari amministrati.

È qui che torna attuale la lezione di Ludwig von Mises. L’economia, ha ricordato, non è un insieme di settori da autorizzare o classificare, ma la teoria dell’azione umana in condizioni di scarsità. Gli individui agiscono perché non sono indifferenti alla propria situazione e cercano di migliorarla utilizzando i mezzi a disposizione. Non esistono azioni “giuste” o “sbagliate” in astratto, bensì solo scelte che rispondono a incentivi, rischi e aspettative.

Quando il legislatore introduce la presunzione d’impresa non descrive un fatto: lo crea. Trasforma una pluralità di comportamenti — affittare una seconda casa, diversificare l’uso di un immobile, adattarsi alla domanda turistica — in un’unica categoria sospetta, da assoggettare a obblighi crescenti. Il risultato non è la soluzione della scarsità abitativa, è invece una sua riorganizzazione forzata: alcuni proprietari rientreranno nei contratti lunghi controvoglia, altri ritireranno l’immobile dal mercato, altri ancora cercheranno formule transitorie sempre più complesse e rischiose.

Lo stesso Mises lo ha spiegato con chiarezza: la scarsità non è un’anomalia eliminabile, è in realtà la condizione normale dell’agire umano: «Solo in una Cuccagna popolata da uomini immortali e indifferenti al passare del tempo – ha infatti scritto - dove ogni uomo è sempre e dovunque perfettamente soddisfatto e completamente sazio, o in un mondo dove non può essere raggiunto un miglioramento della soddisfazione personale o i bisogni non si riproducono, non esiste quello stato di cose [... chiamato] privazione». Pretendere di risolvere il problema della casa moltiplicando gli adempimenti significa ignorare questo dato elementare: meno libertà di scelta equivale a meno offerta adattabile.

Il paradosso è evidente. Da un lato si denuncia la presenza di case dormienti e la rigidità dell’offerta; dall’altro si costruisce un sistema che rende sempre più costoso, incerto e rischioso mettere un immobile a reddito. La burocrazia diventa così un “mostro a più teste”, e finisce per selezionare non gli usi migliori, ma i soggetti più strutturati, più grandi, più capaci di assorbire costi fissi. Il piccolo proprietario, che rappresenta ancora la maggioranza del mercato, è spinto ai margini e spesso espulso dal mercato.

Non siamo di fronte a un controllo dei prezzi in senso classico, piuttosto a qualcosa di altrettanto efficace: un controllo delle scelte. Si lascia formalmente libero il canone, e tuttavia si condiziona pesantemente la possibilità di offrire il servizio. È la stessa logica che lo scienziato austriaco aveva individuato nell’interventismo: non una “terza via”, ma una sequenza di interferenze che, una volta avviate, richiedono sempre nuovi correttivi per tamponare gli effetti indesiderati dei precedenti.

La politica guarda agli affitti brevi come a una deviazione da correggere. L’economia, al contrario, li interpreta per ciò che sono: una risposta spontanea a segnali di domanda, eventi, flussi, preferenze. Sostituire tali segnali con codici, presunzioni e autorizzazioni non produce più case, né città più vivibili. Produce soltanto un mercato più rigido, meno trasparente e più fragile.

In definitiva, il problema non è che l’economia “non funziona”. Il problema è che si continua a trattare l’azione individuale come un’anomalia da normalizzare. Ma senza libertà di scelta — anche nella gestione di un immobile — non c’è adattamento possibile. E senza adattamento, la scarsità non diminuisce: si incancrenisce.

È esattamente il punto che emerge dall’impianto teorico misesiano: l’intervento pubblico non elimina l’agire individuale, ma ne altera le condizioni informative, rendendo più incerto il calcolo e più fragile il coordinamento sociale. Quando i segnali non riflettono più la scarsità reale e le preferenze effettive, le decisioni non si orientano verso gli usi più urgenti, ma vengono deviate lungo percorsi imposti. Non è l’economia a fallire: è il tentativo di sostituirla con l’amministrazione delle scelte.