Il condominio è una delle forme giuridiche più invasive della vita quotidiana. Regola proprietà private, impone decisioni collettive, limita la libertà dei singoli e lo fa in nome di un equilibrio che raramente riesce a realizzare. Non è un’eccezione patologica: è il risultato coerente di un modello normativo che ha scelto di governare la convivenza invece di lasciarla emergere.

Da anni il dibattito pubblico insiste sugli stessi luoghi comuni: cattiva gestione, amministratori improvvisati, contabilità opaca, conflittualità cronica. È una lettura rassicurante, perché evita di mettere in discussione il quadro di fondo. In realtà, il problema è teorico prima ancora che pratico: nasce dall’idea che una convivenza forzata possa funzionare meglio qualora sia progettata, regolata e corretta dall’alto.

Questa impostazione affonda le sue radici nel razionalismo costruttivista e nella convinzione che le istituzioni sociali debbano essere disegnate secondo schemi razionali e completi. È la stessa logica che ha ispirato il diritto civile novecentesco e, in particolare, il codice del 1942, che non si limita a riconoscere rapporti spontanei tra proprietari, ma li organizza come un sistema chiuso di poteri, maggioranze, obblighi e procedure.

In simile prospettiva, la gestione delle parti comuni non nasce come esito di un processo spontaneo di cooperazione, ma come soluzione normativa a un problema definito a priori. Le regole non emergono dall’esperienza: vengono imposte. I conflitti non vengono risolti attraverso l’uscita o la concorrenza, bensì incanalati in rituali decisionali rigidi. La responsabilità individuale si dissolve nella collettività.

Le istituzioni che funzionano davvero, al contrario, non nascono per decreto. Si formano lentamente, attraverso adattamenti, consuetudini ed errori corretti nel tempo. Il mercato, il linguaggio, il diritto consuetudinario mostrano come l’ordine possa emergere senza essere pianificato. La loro forza non sta nella coerenza formale, ma nella capacità di evolvere.

La proposta di legge A.C. 2692 si colloca esattamente all’opposto di questa visione. Presentata alla Camera dei deputati, interviene sulla gestione condominiale introducendo nuovi obblighi formali, requisiti e canali di controllo pubblico. Il suo presupposto è chiaro: il conflitto non deriverebbe da un eccesso di regole, ma dalla loro insufficiente applicazione. La risposta, coerente con questa impostazione, è l’estensione dell’apparato certificativo e amministrativo.

Il disegno di legge prevede infatti che «Il rendiconto certificato dal revisore condominiale e ratificato dall’assemblea è depositato, a cura del revisore medesimo, presso la camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura competente per il territorio in cui sorge l’edificio». Con questo passaggio, atti che riguardano rapporti tra privati vengono sottratti alla loro sfera e immessi in un circuito pubblico di registrazione e tracciabilità.

Qui la trasparenza cambia natura. Non serve più a informare i diretti interessati, ma a rendere la gestione accessibile e verificabile dall’esterno. Non è più uno strumento fiduciario, bensì un meccanismo di sorveglianza. È il passaggio tipico da un ordine che emerge spontaneamente a un ordinamento amministrato.

La stessa logica investe la figura dell’amministratore. Il progetto di cui trattasi stabilisce che “Lo svolgimento delle attività di amministratore di condominio e di revisore condominiale è subordinato, anche per gli effetti di cui all’articolo 2231 del codice, all’iscrizione nell’apposito elenco tenuto presso il Ministero delle imprese e del made in Italy».

In tale «elenco nazionale pubblico telematico delle imprese e dei professionisti che svolgono le attività di amministratore di condominio e di revisore contabile condominiale, di seguito denominato “elenco”» è prevista l’iscrizione per gli amministratori in possesso di «laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche»

Il rapporto fiduciario viene così sostituito da un sistema di abilitazione preventiva: non conta più la scelta dei proprietari, ma l’inserimento in un registro autorizzato. Il meccanismo della selezione attraverso la reputazione e la concorrenza viene sostituito da quello statico dell’elenco pubblico.L’amministratore diventa il terminale di una visione che presume l’incapacità dei singoli di autogovernarsi.

Il punto centrale, tuttavia, resta invariato: nessuna certificazione potrà risolvere un problema che nasce da una convivenza imposta. Finché si resta all’interno di una struttura per necessità e non per scelta, ogni tentativo di razionalizzazione produrrà solo nuove rigidità. Il conflitto non si elimina moltiplicando le regole; si riduce solo quando esistono alternative, margini di uscita, possibilità di differenziazione.

La proposta A.C. 2692 va nella direzione opposta. Non riduce il perimetro normativo: lo espande. Né restituisce spazio all’autonomia, anzi lo occupa. Non riconosce neppure i limiti della progettazione legislativa: li ignora. Il risultato è una gestione sempre meno simile a una comunità di proprietari e sempre più a un ingranaggio burocratico, governato da procedure anziché da responsabilità. Finché si continuerà a credere che la convivenza possa essere progettata meglio della libertà, la casa resterà ciò che il legislatore sembra volerla rendere: non uno spazio di autonomia, ma un problema da amministrare.